2023년 달라지는 부동산 정책

2023년에는 경기 침체가 온다는 얘기 들어보셨을 거예요.

나날이 부동산 경기가 하락하는 것도 몸소 느끼고 있을 테 이고요.

미친 듯이 올라가던 집값은 어느새 반대로 미친듯이 떨어지고 있죠.

빨리 오른 만큼 빨리 떨어진다는 말이 그대로 적용되고 있어요.

이에 지난 12월에는 부동산 연착륙을 위한 23년 부동산 정책이 발표되었죠.

연착륙이라는 것은 서서히 집값이 내려가는 속도를 늦추는 것을 의미합니다.

 

작년 중국에 있었던 부동산 기업인 헝다그룹사태를 기억하실 거예요.

헝다그룹이 부도가 날뻔한 것을 중국정부에서 구제를 해 주었던 사건입니다.

헝다그룹의 회사채를 일반 은행들이 많이 보유하고 있었기 때문에 헝다그룹이 도산해버리면 은행들도 연쇄 도산할 수 있기 때문에 중국정부에서 막아준 것이죠.

이번에 발표한 부동산 정책들도 바로 헝다그룹의 사태와 비슷한 일이 벌어질까 봐 미리 대응하기 위한 정책이라 볼 수 있어요.

우리가 생각하는 부동산 하락을 멈춘다라는 개념의 연착륙은 아닐 것이라 여겨집니다.

정책들의 목적 자체가 우리가 생각하는 연착륙이 아닌 부동산 관련 기업들의 도산을 예방하기 위한 조치라고 봐야죠.

 

 

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막상 이번 규제들이 많이 풀리고 일부 사람들이 다시 부동산에 관심을 일부 보이고는 있지만 정책을 세심하게 들여다보면 크게 좋아진 게 없어요.

그동안 징벌적 규제였던 것들이 다시 정상화된 것뿐이고, 부동산 시장 연착륙에 대한 내용들을 다루고 있죠.

그동안의 징벌적 규제 대상은 다주택자들이었어요.

예전에는 다주택자들이나 1 주택자들이나 집을 살 때나 보유할 때 모두 같은 조건이었죠.

하지만 지금 발표된 내용을 보면 1 주택자들과 다주택자들의 차별이 여전히 존재합니다.

취득세, 등록임대, 종부세 특혜 주겠다는 내용은 아직도 미흡하죠.

 

딱 한 가지 규제 전으로 돌아간 부분은 분양권, 입주권의 단기 매도에 대한 양도세율입니다.

분양권의 경우 1년 미만 보유했다가 매도 시 70%의 양도세율이었죠.

1년 이상 보유하더라도 입주 전까지는 매도 시 60%의 양도세율을 적용했어요.

이 부분이 1년 미만 매도시 45%, 1년 이상 보유 시 일반과세율로 바뀌었어요.

즉, 이번 부동산 규제 완화로 분양권 투자를 권장하고 있다고 봐야겠죠.

이런 하락장에서 미분양아파트를 다른 혜택 없이 어떤 사람이 사줄 수 있는지에 대해 미지수입니다.

이번 정책의 핵심은 미분양아파트에 대한 부분이지 기축, 구축 아파트에 대한 부분이 아닙니다.

구축 사서 1년 보유하고 판다고 해서 일반세율이 되는 부분이 아니란 점 기억해 두어야 해요.

신축도 오로지 분양권, 입주권에 대한 부분만 말하는 것입니다.

 

다주택자들의 취득세 부분들은 여전히 4~6%로 완화되긴 했지만 높죠.

무주택자, 1 주택자,  일시적 2주택자들에 비하면 여전히 4배에서 6배이상 높은 수준이죠.

여전히 징벌적 규제는 남아있는 것입니다.

양도세 부분은 중과 연장해주겠다고 하는데 이 부분들은 혜택이라 보기 어렵죠.

조정지역이 해제되게 되면 원래 양도세 중과란 것은 사라지는 것이잖아요.

대출에 대한 부분도 무주택자, 1주택자, 일시적 2 주택자들은 LTV 80%까지 높여주고 다주택자들은 LTV 30%까지 해주겠다고 하는데 이 부분도 차이가 크죠.

민간임대사업자를 부활하겠다고 하지만 여전히 취득세율도 높죠.

85~100% 감면을 해준다고는 하지만 85㎡의 아파트가 취득하게 되면 취득세 감면이 85%가 될 거라 볼 수 있겠죠.

4~6%의 85%를 적용한다면 여전히 1%에 가까운 취득세를 내야 합니다.

예전에 무주택자나 1 주택자의 1% 취득세에도 감면을 해주었던 것에 비하면 아직도 정책이 덜 풀렸다고 보는 것입니다.

 

또한 예전엔 재산세에 대해 50% 감면을 해주었었는데, 지금은 이 부분에 대한 내용도 빠져있어요.

의무기간도 8년에서 10년으로 2년 더 늘어났죠.

부동산이란 것이 장기투자의 성격이 강하니까 10년 보유로 늘어났다고 해서 크게 나빠진 거라 보긴 어렵지만 예전보다는 좋지 못한 조건인 것은 확실합니다.

달라진 내용들이 있긴 하지만 보시다시피 확 좋아진 것은 느끼기 어렵죠.

 

다만 23년 초에 규제지역이 추가로 해제될 것이란 얘기들이 있죠.

경기도 일부지역과 서울도 일부 해제가 될 것을 예상할 수 있어요.

갑자기 모든 규제들이 완화되지 않을 거란 거 다들 알고 있을 겁니다.

부동산 가격이 갑자기 반등해서 집값이 또 상승하는 것을 우려하고 있는 정부의 입장을 헤아린다면 앞으로의 부동산 정책들도 어느 정도는 예측할 수 있죠.

 

 

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분양가 상한제 조정하겠다,

과도한 실거주제한 전매제한 규제를 5년 전으로 돌려주겠다,

재산세 공정시장가격비율을 45%보다 더 낮은 수준으로 인하하겠다는 내용들도 추후 예정된 완화조치로 발표되었어요.

PF에 대한 분은 HUG에서 보증을 확대해 주겠다는 부분에 주목해야죠.

금융만으로 안되니까 개인들이 회사채에 투자를 하면 세제 인센티브를 준다는 내용도 있었죠.

건설회사의 자금의 흐름을 확보해 주기 위한 조치들이라고 보면 되겠죠.

기업들이 단기간 너무 자금부족현상에 시달리는 것을 우려하는 것이에요.

 

부동산 연착륙에 신경 쓰는 가장 큰 이유는 대형건설사들의 도산여부에 있지 않을까 싶네요.

이미 지방의 중소 건설사들이 부도가 났다는 뉴스들이 있었잖아요.

대형 건설사 중 어느 한 곳이라도 부도가 나는 큰 사건이 발생하지 않도록 지금 정부에서는 부동산 연착륙을 목표로 부동산 정책들이 풀리고 있다고 봐야겠죠.

이 부분에 대한 연착륙이 안정화되면 이후 개인들에 대한 연착륙 정책들이 추가로 풀릴 거라 예상합니다.

현재 우리가 할 수 있는 것은 앞으로 발표될 개인들을 위한 연착륙 정책들이 추가로 완화되는 것을 예의 주시하면서 부동산에 대한 공부를 착실히 하는 것이죠.

단기간에 하락의 흐름이 바뀌는 것은 아니기에 지금은 부족했던 공부를 하는 시기로 잡고 차근차근 익혀나가야겠죠.

오늘은 지금까지 발표된 23년 부동산정책에 대해 얘기해 보았습니다.

우리는 다음에 더 좋은 내용으로 만나길 바라요.

새해 복 많이 받으세요.